Fußball spielt im Ruhrgebiet und in Bochum eine große Rolle. Sportvereine nehmen eine wichtige Position im Leben vieler Menschen ein. Dies schließt uns genauso ein.
Daher freuen wir uns, die E-Jugend des SV Blau-Weiß Weitmar 09 e.V. hier in Bochum mit einem Satz neuer Trainingsanzüge unterstützen zu können.
Die TV Hören und Sehen hat die besten Anwälte in Deutschland gekürt und Tings & Kauder sind natürlich dabei.
Das besondere an der Liste ist, dass nicht eine Jury abgestimmt hat, sondern Sie, unsere Mandanten. Daher sind wir besonders stolz, dass ihre Bewertungen dazu geführt haben, dass wir ausgewählt worden sind.
Das veröffentlichte Zitat eines unserer Mandanten spiegelt aus unserer Sicht sehr gut unsere Einstellung zu unseren Leistungen wieder:
Bei langwierigen Verfahren wird den Mandanten Mut gemacht, damit sie die Nerven behalten. Unsachliche Prozessgegner werden schnell wieder auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt.
Liegt die letzte Unterhaltsreform aus dem Jahr 2008 schon etwas zurück, so bedurfte es doch geraumer Zeit, um die mit der Reform einhergehenden neuen Fragen höchstrichterlich klären zu lassen. In den vergangenen Jahren hat es hier sowohl in der Rechtsprechung als auch in den sonstigen Berechnungshilfen gravierende Änderungen gegeben, die dazu führen, dass insbesondere ältere Kindesunterhalts- und Ehegattenunterhaltstitel darauf hin überprüft werden sollten, ob diese nicht abgeändert werden können.
Wir möchten an dieser Stelle einmal die wesentlichen Änderungen kurz zusammenfassen, die es in den vergangenen zwei Jahren gegeben hat, ohne dass wir den Anspruch erheben, dass diese Aufstellung inhaltlich vollständig ist, denn dafür gab es zu viele Einzelfallentscheidungen, die Einfluss auf eine Unterhaltsberechnung nehmen können. Es würde den hiesigen Rahmen sprengen alle diese Umstände hier darzulegen. Die nachfolgenden Ausführungen sollen somit nur eine grobe Orientierung für den Unterhaltsberechtigten, aber auch für den Unterhaltspflichtigen darstellen.
Bereits in seinem Beschluss hatte der Bundesgerichtshof am 13.09.2022 zu Aktenzeichen: XII ZB 499/19 darauf hingewiesen, dass er es nicht für zwingend erforderlich erachtet, dass für die Bemessung des Kindesunterhaltes die Düsseldorfer Tabelle auf 10 Einkommensgruppen mit einem Höchsteinkommenswert von 5.500,00 € / netto begrenzt wurde.
Das war bis dahin gängige Praxis.
Da die Berechnung von Kindes- und Ehegattenunterhalt allerdings ein familienrechtliches Massengeschäft ist liegt es nahe, in diesem Bereich auch Pauschalierungen einzuführen, die über den vorstehenden Einkommensbereich hinausgehen.
Deshalb wies der BGH darauf hin, dass es wahrscheinlich nicht zu beanstanden sein könnte, wenn das Höchsteinkommen nach der Düsseldorfer Tabelle auf das Doppelte von 5.500,00 € / netto ausgeweitet wird.
Dementsprechend kamen die Verfasser der Düsseldorfer Tabelle auch zu dem Ergebnis, dass ein solcher Schritt auch zu Vereinfachung der Berechnungssystematik förderlich sei und erweiterten dann die Düsseldorfer Tabelle mit Wirkung ab dem 01.01.2022, wobei schon die Düsseldorfer Tabelle für das Jahr 2021 einen entsprechenden Hinweis auf die vorgenannte Entscheidung des BGH enthielt. Vor Veröffentlichung der Tabelle für das Jahr 2021 war man allerdings noch nicht dahingehend übereingekommen, welche Bandbreite die Einkommensgruppen über 5.500,00 € haben sollten. Dies geschah erst mit der Erstellung der Düsseldorfer Tabelle für das Jahr 2022.
Damit berechnet sich der Kindesunterhalt nunmehr tabellarisch für den Einkommensbereich des Unterhaltspflichtigen bis zu 11.000,00 €.
Damit haben sich größtenteils alle konkreten Bedarfsberechnungen zum Kindesunterhalt erledigt.
Um auch den Trennungsunterhalt weiterhin pauschalieren zu können und konkrete Bedarfsberechnungen hier in Wegfall geraten zu lassen wies der BGH auch darauf hin, dass auch der Trennungsunterhalt und auch der nacheheliche Unterhalt pauschal auf Basis der Einkommenswerte nach der Düsseldorfer Tabelle berechnet werden können. Bei einem Monatsnettoeinkommen des Unterhaltspflichtigen ergibt sich ein monatlicher Monatsbetrag des Ehegatten von maximal 4.950,00 €, sofern dieser über keinerlei eigene Einkünfte verfügt.
Die Berechnung erfolgt dergestalt, dass von dem Erwerbseinkommen des Unterhaltspflichtigen der Erwerbstätigenbonus in Höhe von 10 % abzuziehen ist und der dann verbleibende Betrag zwischen dem Unterhaltsberechtigten und dem Unterhaltsverpflichteten aufgeteilt wird.
So kann es zu erheblichen Änderungen der Unterhaltshöhe schon alleine deshalb kommen, weil sich die Bedarfsbeträge in der Düsseldorfer Tabelle zum Kindesunterhalt in der Vergangenheit deutlich erhöht haben und darüber hinaus der BGH die pauschalierte Berechnung des Kindesunterhaltes und des Trennungsunterhaltes auf ein Einkommen von bis zu 11.000,00 € / netto pro Monat zulässt.
In den südlichen Bundesländern, insbesondere Bayern, war es in der Vergangenheit immer üblich, dass lediglich 1/10tel des Erwerbseinkommens unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Erwerbstätigenbonus bei der Berechnung des Ehegattenunterhaltes außer Betracht blieb.
In der hiesigen Region war es regelmäßig 1/7tel.
Die Differenz zwischen beiden Quoten liegt bei 4,28 %. Gerade bei höheren Einkünften war somit die Berechnung nach den hier in Nordrhein-Westfalen geltenden Berechnungsmethoden für den Unterhaltspflichtigen günstiger, weil er durch den höheren prozentualen Ansatz bei der Berechnung seines Erwerbstätigenbonus mehr Einkommen für sich behalten konnte.
Bisher sah der BGH beide Berechnungsmethoden unkritisch. Nunmehr hat er allerdings ausdrücklich ausgeführt, dass auch eine Anwendung des Erwerbstätigenbonus von 1/10tel keine Bedenken entgegenstehen. Dies hat bei der Berechnung von Trennungs- und nachehelichem Unterhalt dazu geführt, dass nunmehr bundesweit ein Erwerbstätigenbonus von „auf nur noch“ 1/10tel in Ansatz gebracht wird und nicht mehr von 1/7tel, wie dies in der Vergangenheit der Fall war. Auch dies führt zu einer Mehrbelastung der Unterhaltspflichtigen.
Der Unterhaltsberechtigte und der Unterhaltspflichtige können arbeitsbedingten Aufwand von ihrem Einkommen abziehen. Gerade im Hinblick auf die vergangene Pandemie war es so, dass diese Fahrtkosten oftmals nicht mehr angefallen sind, weil sich viele Arbeitnehmer im Homeoffice befanden. In Anbetracht der inflationären Preissteigerungen ist allerdings zwischenzeitlich eine Änderung dahingehend vorgenommen worden, dass die reisenden Arbeitnehmer nicht mehr für die ersten 30 km zwischen ihrer Wohnung und der Arbeitsstelle 0,30 € für den Hin- und Rückweg unterhaltsrechtlich in Abzug bringen können und für die darüber hinaus gehenden Wegstrecken 0,20 € je gefahrenem km, sondern dass sie nunmehr berechtigt sind für die ersten 30 km an Arbeitshin- und Rückweg 0,42 € in Ansatz bringen dürfen und für die darüber hinaus gehende Wegstrecke 0,28 €.
Dies führt wiederum zu einer Entlastung der Unterhaltspflichtigen. Betrachtet man allerdings, dass sich auch die steuerlichen Freibeträge erhöht haben, so führt die in Ansatzbringung dieser Wegekosten bei der Einkommenssteuererklärung natürlich auch dazu, dass mit höheren Rückerstattungen gerechnet werden kann, die dann wiederum Relevanz für die Bemessung des unterhaltsrechtlich relevanten Einkommens haben.
War es in der Vergangenheit aufgrund der demografischen Entwicklung in Deutschland anerkannt, dass die Unterhaltsberechtigten und Unterhaltspflichtigen neben den Beiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung auch zusätzlich noch Beiträge zur sogenannten sekundären Altersversorgung leisten durften, so hat der BGH diese Möglichkeit nunmehr noch einmal deutlich ausgeweitet.
Bisher galt, dass für die Berechnung des Kindes- und Ehegattenunterhaltes 4 % des Jahresbruttoeinkommens bis zur Höhe der Beitragsbemessungsgrenze in der Deutschen Rentenversicherung als zusätzlicher Altersvorsorgeaufwand abgesetzt werden konnte, sofern diese Beträge auch tatsächlich in eine Sparform angelegt wurden, die der Altersvorsorge dient. Für Einkünfte, die über der Beitragsbemessungsgrenze in der Deutschen Rentenversicherung lagen war anerkennt, dass von diesen Einkünften sogar knapp 23 % zusätzlich in eine sekundäre Altersversorgung investiert werden konnte. Bei der Bemessung des Elternunterhaltes waren es 5 % bzw. 24 %.
Als Altersvorsorge galten hierbei auch die Tilgungsleistungen für eine Immobilie, weil auch diese der Altersvorsorge dient. Man musste also berechnen wieviel sekundärer Altersvorsorgemehraufwand insgesamt durch den Unterhaltsverpflichteten geleistet werden konnte. Dann mussten diese Beträge aufgeteilt werden auf die Tilgungsleistungen für die Immobilie und die sonstigen sekundären Altersvorsorgeprodukte. Wurden die zulässigen Beträge überschritten, dann erfolgte eine Kappung.
Nunmehr hat der BGH die Limitierung für Tilgungsleistungen für die Immobilie aufgehoben. Dies bedeutet, dass Tilgungsleistungen für die im Eigentum des Unterhaltsberechtigten oder -verpflichteten stehende Immobilie voll in Ansatz gebracht werden können und damit nicht mehr dieser Limitierung unterliegen. Daneben können noch weitere Altersvorsorgeaufwendungen getätigt werden.
Hierdurch lassen sich nicht unerhebliche Einkommensreduzierungen erzielen, die gerade im Bereich von Erwerbseinkünften um die 100.000,00 € und höher dazu führen, dass ein gesonderter Aufwand für sekundäre Altersversorgung begründet werden kann, der dann in der monatlichen Belastung dazu führt, dass sich die Eingruppierung in der Düsseldorfer Tabelle um eine, teilweise sogar um zwei Einkommensgruppen reduzieren lässt. Bei der Berechnung des Ehegattenunterhaltes schlagen diese zusätzlichen Aufwendungen 1:1 durch.
Dementsprechend sollte geprüft werden, ob hier nicht eine Modifikation der Einkünfte möglich und angezeigt ist, um so die eigene Altersvorsorge, gerade im Hinblick auf den im Scheidungsverfahren durchgeführten Versorgungsausgleich und die damit einhergehenden Reduzierungen der eigenen späteren Renteneinkünfte dadurch zu kompensieren, dass man sekundäre Altersvorsorge in der vorbeschriebenen Art und Weise betreibt. Auch hieraus kann sich Abänderungsmöglichkeit bezogen auf den Kindes- und Ehegattenunterhalt ergeben.
Die wohl gravierendste Änderung bei der Berechnung des Kindes- und Ehegattenunterhaltes hat der BGH in seiner Entscheidung vom 18.05.2022 zu Aktenzeichen: XII ZB 325/20 vorgenommen. Bisher war anerkannt, dass der Barkindesunterhalt und der Betreuungsunterhalt gleichwertig sind. Dies führte dazu, dass der Unterhaltspflichtige, der für den Barkindesunterhalt aufkam, diese Barkindesunterhaltszahlungsverpflichtung von seinem Einkommen abziehen konnte bevor es dann um die Berechnung des Ehegattenunterhaltes kam.
Diese Gleichwertigkeit der beiden Unterhaltsteile hat der BGH nun neu strukturiert.
Dabei geht der BGH davon aus, dass auch der betreuende Elternteil wirtschaftliche Aufwendungen für das Kind tätigt. Das Kind „lebt“ somit nicht nur alleine von den Unterhaltszahlungen des barkindesunterhaltspflichtigen Elternteils, sondern auch von Geldern, die der betreuende Elternteil dem Kind naturgemäß ebenfalls zuwendet. Bei der Berechnung des Unterhaltsanspruchs für den betreuenden Elternteil wirkt sich dies nunmehr dahingehend aus, dass der den betreuenden Elternteil als Abzugsposition zu Gute kommende Betrag dadurch ermittelt wird, dass sich der Kindesunterhalt nach den zusammengerechneten Einkünften beider Elternteile richtet. Ausgehend von diesem Bedarf wird dann zunächst der Betrag ermittelt, der nach den Einkünften des barkindesunterhaltspflichtigen Elternteils von diesem zu zahlen ist. Dieser ist – ebenso wie das Kindergeld – von dem Kindesunterhaltsbedarf abzuziehen. Was verbleibt ist der Betrag, den der betreuende Elternteil von seinem Einkommen als „Barkindesunterhalt“ ebenfalls in Abzug bringen kann. Dadurch reduzieren sich die Einkünfte des betreuenden Elternteils. Hierdurch vergrößert sich die Differenz zwischen dem unterhaltsrechtlich relevanten Einkommen des barkindesunterhaltspflichtigen Elternteils und dem betreuenden Elternteil, so dass der betreuende Elternteil höheren Ehegattenunterhalt für sich beanspruchen kann. Auch hier sollte geprüft werden, ob diese Änderung so gravierend ist, dass eine Abänderung bestehender Titel in die Wege geleitet werden sollte.
Grade die Kapitalisierung des ungedeckten Kindesunterhaltsbedarfs führt in der Praxis dazu, dass sich viele neue Fragestellungen ergeben, die der BGH in seiner vorgenannten Entscheidung allerdings größtenteils schon mit beantwortet hat. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass der betreuende Elternteil in einer im beiderseitigen Eigentum der Eltern stehenden Immobilie lebt und ihm insoweit ein Wohnvorteil anzurechnen ist. Betreut der Elternteil in der Immobilie dann auch noch Kinder, so stellt sich die Frage, wie der Vorteil des kostenfreien Wohnens des Kindes bei dieser Berechnung mit zu berücksichtigen ist. Die Darstellung von Details zu dieser Fragestellung und den daraus resultierenden weiteren Fragestellungen würde den Rahmen der vorliegenden kurzen Zusammenfassung sprengen. Im Ergebnis kann jedoch festgehalten werden, dass durch die Neuregelungen zum Kindesunterhalt die Berechnungen des Ehegattenunterhaltes nicht einfacher geworden sind, sondern komplexer, da weitere Umstände hinzugetreten sind, die bei der Bemessung der Unterhaltshöhe Berücksichtigung finden.
Sollten Sie zu den vorstehenden Ausführungen oder zu weiteren Umständen bei der Berechnung von Kindes- oder Ehegattenunterhalt Rückfragen haben, so steht Ihnen unser Fachanwalt für Familienrecht Herr Rechtsanwalt Ingo Kauder gerne zur Verfügung.
Zum 01.07.2022 ist die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft getreten. Seitdem gilt für Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern die Pflicht zur Erstellung eines Mietspiegels. Dabei können die Städte wählen, ob sie einen (einfachen) Mietspiegel erstellen oder einen qualifizierten Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel sind deutlich detaillierter als „einfache“ Mietspiegel und nehmen Bezug auf viel mehr Kriterien, die die Grundlage für die Eingruppierung des Mietobjekts bilden. Gleiches gilt für die Ausstattungskriterien der Wohnung.
Entscheidet sich eine Stadt für die Erstellung eines (einfachen) Mietspiegels, so hat sie bis zum 01.01.2023 Zeit, um diesen zu erstellen und zu veröffentlichen. Entscheidet sich die Stadt für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels, so läuft für sie eine Übergangsfrist bis zum 01.01.2024 für die Erstellung des qualifizierten Mietspiegels.
In den neu zu erstellenden Mietspiegel fließen dann die Mieten aus den mit Verträgen in die Beurteilung mit ein, die in den letzten sechs Jahren vor Erstellung des Mietspiegels abgeschlossen wurden. Die Mieten, die auf Basis von laufenden und älteren Mietverträgen gezahlt werden, spielen somit nur eine untergeordnete Rolle.
Bisher lautete dieser Betrachtungszeitraum auf vier Jahre. Die Erhöhung auf sechs Jahre erfolgte, um den Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten zu reduzieren.
Problematisch wird allerdings auch zukünftig sein, ob die jeweiligen Mietspiegel, gleich ob einfach oder qualifiziert, entsprechend den Regelungen der Verordnung über den Inhalt und das Verfahren zur Erstellung und zur Anpassung von Mietspiegeln sowie zur Konkretisierung der Grundsätze für qualifizierte Mietspiegel erstellt wurden. Welche Regelungen hier eingehalten werden müssen regelt die sogenannte Mietspiegelverordnung vom 28.10.2021, die Anfang November 2021 in Kraft getreten ist und die sich im Bundesgesetzblatt des Jahres 2021, Nr. 76, im Einzelnen nachlesen lässt.
„Ist die Kündigung des Wohnraummietvertrages wegen Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung möglich?“
Vielen Mietern stellt sich die Frage, ob der Vermieter das Wohnraummietverhältnis auch dann kündigen kann, wenn der Mieter sich mit der Ausgleichung einer Nachforderung aus der Betriebskosten- oder Heizkostenabrechnung in Verzug befindet. Gerade im Hinblick auf die aktuelle wirtschaftliche Lage und die gestiegenen Energiekosten hat diese Frage für immer mehr Mieter Relevanz, sodass wir sie in diesem Artikel näher beleuchten wollen.
Dies insbesondere deshalb, weil der größte deutsche Vermieter, die in Bochum ansässige VONOVIA bereits angekündigt hat, dass sie Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht stillschweigend hinnehmen, sondern vielmehr zum Anlass nehmen wird, um das Mietverhältnis mit Mietern zu beenden.
Es stellt sich deshalb die Frage, ob dies möglich ist.
Nach den Vorschriften der §§ 543, 569 BGB kann ein Mietverhältnis dann gekündigt werden, wenn sich der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. Landläufig wird hierunter verstanden, dass der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten mit der Entrichtung von etwas mehr als einer Miete in Verzug sein muss. Es reicht insoweit aus, wenn eine Miete und ein weiterer Euro zur Zahlung offen ist.
Als weiterer Kündigungsgrund kommt in Betracht, dass sich aus einem längeren Zeitraum ein Rückstand ergibt, der insgesamt zwei Monatsmieten erreicht.
Auch in diesem Fall kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.
Das Gesetz stellt bei dem Begriff der Miete darauf ab, dass von der Miete sowohl die Kaltmiete, wie auch die Betriebskostenpauschale oder aber die monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten mitumfasst ist. Das Gesetz sieht gerade nicht den Fall vor, dass auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen der Regelung unterfallen sollen, denn hierbei handelt es sich nicht um laufende Zahlungsverpflichtungen, die der Mieter zu erfüllen hat, sondern um Zahlungsverpflichtungen, deren Entstehen in der Hand des Vermieters liegen. Erst wenn der Vermieter über die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen abgerechnet hat, entsteht die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung.
Ausgehend von dieser Systematik hat bisher auch ein Großteil der Rechtsprechung und Literatur vertreten, dass der Vermieter wegen offener Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen das Mietverhältnis mit dem Mieter nicht kündigen kann.
Das Landgericht Berlin hat nunmehr in seinem Urteil vom 20.02.2015, zu Aktenzeichen: 63 S 202/14 aber die gegenteilige Auffassung vertreten und auch Rückstände aus Betriebskostennachzahlungen unter den Begriff der „Miete“ gefasst.
Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher noch nicht entschieden, ob auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu der „Miete“ im Sinne der Vorschriften der §§ 543, 569 BGB gehören. Der Bundesgerichtshof hat allerdings entgegen der bis dahin herrschenden Lehre und Rechtsprechung in seiner Entscheidung vom 20.07.2016, zu Aktenzeichen: VIII ZR 263/14, im Rahmen des Verjährungsrechts entschieden, dass Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters wiederkehrende Leistungen im Sinne von § 216 III BGB seien. Wiederkehrende Leistungen seien solche Leistungen, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vorneherein bestimmten regelmäßigen wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen. Ob die Leistung in der immer gleichen Summe erbracht werde, ist für die Beurteilung dieser Frage ohne Bedeutung: der zu zahlende Betrag könne schwankend oder aber auch zu manchen Terminen ganz ausbleiben.
Genau diese Voraussetzungen hat der VIII. Senat des BGH aus dem Jahr 2016 als gegeben angesehen, wobei er auf das Problem der §§ 543, 569 BGB und die dazu vertretenen Auffassungen hingewiesen hat. Der Bundesgerichtshof argumentierte im Rahmen der Verjährungsvorschriften dahingehend, dass zu der periodisch zu leistenden Miete nicht nur die Grundmiete, sondern auch die Vorauszahlungen auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten zählen. Dieser Charakter als wiederkehrende Leistung geht nicht dadurch verloren, dass Betriebskostennachzahlungen des Mieters erst als Saldo einer Betriebskostenabrechnung verlangt werden, zumal auch die sich daraus ergebenden Zahlungen regelmäßig wiederkehrend zu erbringen seien, da der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abzurechnen habe.
Damit vertrat der Bundesgerichtshof einen gänzlich anderen „Mietbegriff“, als die bis dahin existierende Rechtsprechung und Literatur. Bisher hatte der Bundesgerichtshof die eingangs dargestellte Frage noch nicht abschließend entschieden. Wir gehen in Anbetracht der aktuellen Kostenentwicklungen an den Energiemärkten jedoch davon aus, dass der Bundesgerichtshof in naher Zukunft hierzu eine abschließende Entscheidung treffen wird. Dann wird die Frage geklärt sein, ob Rückstände aus Nebenkostenabrechnungen (je nach deren Höhe) den Vermieter zur Kündigung berechtigen.
Ein anderer Gesichtspunkt ist allerdings schon heute von Relevanz. Sind die Rückstände aus einer Betriebskostenabrechnung bereits tituliert, also waren sie schon einmal Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens und sind somit rechtskräftig von dem Mieter zu zahlen, dann kann der Vermieter auch auf diese Rückstände eine Kündigung des Mietverhältnisses stützen.
Da zum jetzigen Zeitpunkt die Rechtslage in diesem Punkte vollkommen offen ist, verbleibt für die Mieter nur die Möglichkeit, etwaige Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung nach Überprüfung und Einsichtnahme in die zugrunde liegenden Belege, gegebenenfalls unter Rückforderungsvorbehalt zu zahlen, um nicht Gefahr zu laufen, dass der Vermieter diese Rückstände zum Anlass nimmt, um das Mietverhältnis zu kündigen.
Zugegeben:
Auch den Vermietern fehlen die Gelder, um ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, wenn die Mieter die berechtigten Nachforderungen aus berechtigten Betriebskostenabrechnungen nicht bezahlen.
Dies trifft allerdings Kleinvermieter schwerer, als große Immobiliengesellschaften. Betrachtet man in diesem Zusammenhang weiter, dass gerade die VONOVIA ihren Unternehmensgewinn von 400 Millionen Euro im Jahr 2014, auf 2,4 Milliarden Euro im Jahr 2017, also gerade einmal in 4 Jahren steigern konnte, so sollte hier doch der Hang zu etwas mehr Ruhe und Gelassenheit vorhanden sein.
Gerade solche Großvermieter kommen mit derartig komplizierten Marktsituationen besser zurecht, als Kleinvermieter oder kleinere Vermietungsgesellschaften. Dies liegt auch daran, dass Großvermieter aufgrund ihrer marktbeherrschenden Stellung und der damit einhergehenden Einflussnahmemöglichkeit auf Versorger grundsätzlich eine bessere Verhandlungsposition innehaben, als kleinere Immobiliengesellschaften bzw. Privatvermieter.
Mit anderen Worten: größere Gesellschaften können aufgrund der von ihnen abgenommenen Energiemengen meist deutlich günstigere Konditionen mit den Versorgern aushandeln, als dies bei Privatpersonen oder kleineren Vermietungsgesellschaften der Fall ist.
Es bleibt deshalb abzuwarten, ob die VONOVIA AG ihre Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen bis zum letzten Euro durchsetzen oder auf ihre Mieter etwas Rücksicht nehmen wird.
War in der Rechtsprechung der juristischen Literatur bereits nahezu einhellige Meinung, dass der Vermieter auf den Mieter die Kosten für die Anschaffung von Rauchmeldern nicht umlegen kann, da es sich insoweit um Modernisierungsmaßnahmen handelt, so war jedoch bis zuletzt streitig, ob der Vermieter von dem Mieter die Mietkosten für derartige Rauchmelder beanspruchen kann.
Diese Frage hat der Bundesgerichtshof nunmehr in seinem Urteil vom 11.05.2022 zu Aktenzeichen: VIII ZR 379/20 dahingehend geklärt, dass auch diese Mieten für die Rauchmelder nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass sich Vermieter und Mieter individual vertraglich darüber einigen, dass der Mieter diese Anschaffungskosten trägt. In der Praxis kommt eine solche Verständigung meist jedoch nicht vor.
Gänzlich anders ist die Frage zu beurteilen, ob der Mieter sich an den Wartungskosten für derartige Rauchmelder beteiligen oder diese sogar vollständig tragen muss. Hier bejaht der Bundesgerichtshof eine entsprechende Verpflichtung zu Lasten des Mieters unter Bezugnahme auf die Regelungen in der Betriebskostenverordnung. Er führt hierzu jedoch aus, dass es für die Umlage dieser Wartungskosten einer vertraglichen Regelung zwischen dem Mieter und dem Vermieter bedarf. In dem Mietvertrag müssen diese Wartungskosten somit als umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen sein.
Mieter und Vermieter müssen somit ihre Mietverträge darauf prüfen, ob in den Mietverträgen eine entsprechende Klausel vorhanden ist. Da die gesetzliche Regelung für die Installation derartiger Rauchmelder bereits Jahrzehnte in Kraft tritt, dürfte dies bei den meisten Verträgen der Fall sein.
Nicht zuletzt durch die Corona Pandemie rückt die Frage, wer entscheidet, ob ein Kind geimpft wird, in den Vordergrund. Besonders bei neuen Impfstoffen und in einer aufgeladenen Diskussion wie jüngst in Bezug auf CoVid müssen oft Gerichte entscheiden, wer das letzte Wort hat.
Jüngst musste sich das Familiengericht Bad Iburg mit der Frage beschäftigen (Beschl.v. 14.01.2022, Az.5 F 458/21 EASO).
Vor Gericht stritten geschiedene Eheleute darüber, ob die gemeinsamen Kinder gegen Corona geimpft werden oder nicht. Ursprünglich wollten die Eltern der Empfehlung der behandelnden Kinderärztin folgen, ob die beiden 12 und 14jährigen geimpft werden. nachdem sich die Ärztin für eine Impfung ausgesprochen hatte, weigerte sich die Mutter der Empfehlung zu folgen und verweigerte den Kindern den Impfschutz.
Das Familiengericht Bad Iburg übertrug nun die Entscheidungsgewalt über die Impfung auf den Vater, unter der Voraussetzung, dass die Kinder mit dem BioNTech Impfstoff geimpft werden.
Das Gericht entschied hierbei auf Grundlage § 1628 Satz 1 BGB, wonach die Entscheidung auf ein Elternteil übertragen werden kann. Entscheidend sei nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Empfehlung der Ständigen Kommission des Robert-Koch-Instituts. Da der Vater der Einschätzung der STIKO folgte bekam er die Entscheidungsgewalt, vor allem weil keine Impfungsrisiken einer Empfehlung für Kinder zwischen 12 und 14 Jahren widersprechen.
Wie fast jedes Jahr tritt nunmehr auch zum 01.01.2021 die neue Düsseldorfer Tabelle in Kraft, die Sie hier finden. Sie bringt – wie zu erwarten – eine Änderung der Bedarfssätze für die einzelnen Altersstufen mit sich. So beträgt der Mindestbedarf nach der ersten Einkommensgruppe für ein Kind in der ersten Altersstufe (0-5 Jahre) 393,00 €, in der zweiten Altersstufe (6-11 Jahre) 451,00 €, in der dritten Altersstufe (12-17 Jahre) 528,00 € und in der vierten Altersstufe (ab dem 18. Lebensjahr) 564,00 €.
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Bereits die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015, zu Aktenzeichen: VIII ZR 185/14 hatte für erhebliches Aufsehen gesorgt. Hatte der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung doch klargestellt, dass eine Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag bereits dann unwirksam ist, wenn der Mieter das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand übergeben bekommt.
Seit dieser Entscheidung hatte sich damit ein Großteil der Verfahren, die darauf abzielten, dass der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen konnte, erledigt.
Aus diesem Grund wurde dieser Streit nunmehr in den vergangenen Jahren auf eine andere Ebene verlagert. Zwischenzeitlich gab es eine Vielzahl von Verfahren in denen es darum ging, ob (1) der Mieter den Vermieter dazu verpflichten kann, die Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung auf eigene Kosten durchzuführen und/oder (2) sich der Mieter an diesen Kosten ganz oder teilweise beteiligen muss.
Diese Fragen hat der Bundesgerichtshof nunmehr in seiner Entscheidung vom 08.07.2020, Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 geklärt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Mieter gegen den Vermieter durchaus einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen hat, wenn die Schönheitsreparaturklausel deshalb unwirksam ist, weil der Mieter das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand übergeben bekommen hat und sich der Zustand des Mietobjekts seit Übergabe an den Mieter erheblich verschlechtert hat.
Wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind und vom Mieter bewiesen werden können, dann hat dieser entweder einen Anspruch gegen den Vermieter, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder aber dem Mieter hierfür einen angemessenen Kostenvorschuss zur Verfügung stellt.
In diesem Zusammenhang stellt sich dann allerdings die Frage, in welchem Umfang sich der Mieter an den vom Vermieter aufzuwendenden Kosten beteiligen muss. Der Hintergrund für diese Frage besteht in dem Umstand, dass der Mieter ja zu keinem Zeitpunkt eine unrenovierte Wohnung von dem Vermieter erhalten hat und er deshalb dann, wenn die Wohnung vollständig renoviert wird, einen besseren Zustand zu Wohnzwecken erhält, als er eigentlich nach dem Vertrag geschuldet ist. Der Mieter erhält somit durch die Renovierung einen deutlichen Mehrwert, weil sich der Zustand der Wohnung nach der Renovierung deutlich besser darstellt, als zu Vertragsbeginn.
Damit der Mieter gegen den Vermieter diese Ansprüche allerdings erfolgreich durchsetzen kann, muss er beweisen können, dass sich der Zustand der Wohnung während der Mietzeit erheblich verschlechtert hat und dass ihm kein Verschulden an dieser Verschlechterung zur Last gelegt werden kann, er also die Wohnung nicht in erhöhtem Maße – also meist durch Vornahme von Beschädigungen – über das übliche Maß hinaus abgenutzt hat.
Gelingt dem Mieter dieser Beweis, der notfalls in einem gerichtlichen Verfahren durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens und durch die Vernehmung von Zeugen geführt werden muss, so stehen dem Mieter die eingangs dargelegten Rechte offen. Es stellt sich dann nur noch die Frage, welcher Kostenanteil von dem Mieter selbst übernommen werden muss.
Will man diese Frage abschließend klären, so wird dies nicht ohne ein weiteres Sachverständigengutachten von der Hand gehen. Da derartige Gutachten meist höhere Kosten als den tatsächlichen Renovierungsaufwand auslösen, sollte man hier in der Beratungspraxis darauf abzielen, dass sich Mieter und Vermieter einigen. Der in der Praxis praktikabelste Weg dürfte wahrscheinlich darin liegen, dass die für die Renovierungsarbeiten anfallenden Kosten hälftig zwischen den beiden Parteien geteilt werden.
Wichtig ist bei der vorstehenden Betrachtung, dass die ausgeführten Grundsätze nur dann angewendet werden können, wenn die Wohnung dem Mieter in unrenoviertem Zustand übergeben wurde und deshalb die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.
Die von dem Bundesgerichtshof in der Entscheidung ausgeführten Grundsätze sind nicht auf die Fallkonstellation anzuwenden in denen der Mieter eine vollständig renovierte Wohnung erhält, die Schönheitsreparaturklausel allerdings aus anderen Gründen – meist wegen zu starrer Fristen oder unklaren Formulierungen – unwirksam ist.
Ingo Kauder ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bochum.
Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia hat ein Problem mit der korrekten Berechnung der Betriebs- und Heizkosten.
Unter dem Aktenzeichen AZ: 67 C 77/18 haben wir ein erfolgreiches Verfahren gegen Vonovia vor dem Amtsgericht Bochum geführt.
Unser Mandant stellte in den Heizkostenabrechnungen der Jahre 2015, 2016 und 2017 erhebliche Abweichungen fest. Unsere Prüfung und Analyse der Abrechnungen ergab, dass die angenommenen Preissteigerungen für Gas so nicht am Weltmarkt stattgefunden haben.
Vor dem Amtsgericht Bochum reichten wir demnach Klage auf Offenlegung der für die Berechnung zu Grunde liegenden Dokumente ein.
Vonovia hat sich gegen diese Offenlegung mit Händen und Füßen gewehrt. Nachdem das Amtsgericht Bochum unserer Klage stattgegeben hat wurde auch schnell deutlich warum:
Dokumente von Vonovia belegen, dass bei den Heizkostenabrechnungen für die hier in Rede stehende Anlage (einem Objekt mit einer Gesamtwohnfläche von 4.752 qm, gelegen in Bochum Werne) schlicht und ergreifend „vergessen wurde“, die Rabatte, die mit dem Energieversorger ausgehandelt waren, an die Mieter weiterzugeben, also die reduzierten Rechnungen zum Gegenstand der Heizkostenabrechnung zu machen und nicht die – wie es auch immer dazu kommen konnte – Rechnungen ohne Rabattierung.
Aus der Abrechnung für das Jahr 2016 sollte der Mandant ursprünglich eine Gutschrift in Höhe von etwa 70,00 € erhalten. Nach Korrektur waren es 370,00 €. Aus der ursprünglichen Abrechnung für das Jahr 2017 ergab sich ein Guthaben von etwas mehr als 150,00 €. Nach der Korrektur waren es 323,00 €, also knapp 170,00 € mehr.
Der zweite Betrag scheint auf den ersten Blick relativ gering. Setzt man diesen allerdings in Relation zu den geleisteten Vorauszahlungen, die in beiden Jahren rund 870,00 € betrugen, so finden wir, dass eine Erhöhung der Gutschrift um 300,00 € ein sehr wesentlicher Faktor ist. Selbiges gilt auch für eine Erhöhung der Gutschrift um etwa 170,00 €.
Die Berechnung der Betriebskosten ist für Mieter nicht immer transparent. Wie der vorliegende Fall zeigt lohnt sich eine genaue Überprüfung für Mieter.
Bei Fragen zu Betriebs- oder Heizkostenabrechnung ist Rechtsanwalt Ingo Kauder, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Ihr Ansprechpartner in Bochum.
