War in der Rechtsprechung der juristischen Literatur bereits nahezu einhellige Meinung, dass der Vermieter auf den Mieter die Kosten für die Anschaffung von Rauchmeldern nicht umlegen kann, da es sich insoweit um Modernisierungsmaßnahmen handelt, so war jedoch bis zuletzt streitig, ob der Vermieter von dem Mieter die Mietkosten für derartige Rauchmelder beanspruchen kann.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof nunmehr in seinem Urteil vom 11.05.2022 zu Aktenzeichen: VIII ZR 379/20 dahingehend geklärt, dass auch diese Mieten für die Rauchmelder nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass sich Vermieter und Mieter individual vertraglich darüber einigen, dass der Mieter diese Anschaffungskosten trägt. In der Praxis kommt eine solche Verständigung meist jedoch nicht vor.

Gänzlich anders ist die Frage zu beurteilen, ob der Mieter sich an den Wartungskosten für derartige Rauchmelder beteiligen oder diese sogar vollständig tragen muss. Hier bejaht der Bundesgerichtshof eine entsprechende Verpflichtung zu Lasten des Mieters unter Bezugnahme auf die Regelungen in der Betriebskostenverordnung. Er führt hierzu jedoch aus, dass es für die Umlage dieser Wartungskosten einer vertraglichen Regelung zwischen dem Mieter und dem Vermieter bedarf. In dem Mietvertrag müssen diese Wartungskosten somit als umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen sein.

Mieter und Vermieter müssen somit ihre Mietverträge darauf prüfen, ob in den Mietverträgen eine entsprechende Klausel vorhanden ist. Da die gesetzliche Regelung für die Installation derartiger Rauchmelder bereits Jahrzehnte in Kraft tritt, dürfte dies bei den meisten Verträgen der Fall sein.

Nicht zuletzt durch die Corona Pandemie rückt die Frage, wer entscheidet, ob ein Kind geimpft wird, in den Vordergrund. Besonders bei neuen Impfstoffen und in einer aufgeladenen Diskussion wie jüngst in Bezug auf CoVid müssen oft Gerichte entscheiden, wer das letzte Wort hat.

Jüngst musste sich das Familiengericht Bad Iburg mit der Frage beschäftigen (Beschl.v. 14.01.2022, Az.5 F 458/21 EASO).

Vor Gericht stritten geschiedene Eheleute darüber, ob die gemeinsamen Kinder gegen Corona geimpft werden oder nicht. Ursprünglich wollten die Eltern der Empfehlung der behandelnden Kinderärztin folgen, ob die beiden 12 und 14jährigen geimpft werden. nachdem sich die Ärztin für eine Impfung ausgesprochen hatte, weigerte sich die Mutter der Empfehlung zu folgen und verweigerte den Kindern den Impfschutz.

Das Familiengericht Bad Iburg übertrug nun die Entscheidungsgewalt über die Impfung auf den Vater, unter der Voraussetzung, dass die Kinder mit dem BioNTech Impfstoff geimpft werden.
Das Gericht entschied hierbei auf Grundlage § 1628 Satz 1 BGB, wonach die Entscheidung auf ein Elternteil übertragen werden kann. Entscheidend sei nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Empfehlung der Ständigen Kommission des Robert-Koch-Instituts. Da der Vater der Einschätzung der STIKO folgte bekam er die Entscheidungsgewalt, vor allem weil keine Impfungsrisiken einer Empfehlung für Kinder zwischen 12 und 14 Jahren widersprechen.

Wie fast jedes Jahr tritt nunmehr auch zum 01.01.2021 die neue Düsseldorfer Tabelle in Kraft, die Sie hier finden. Sie bringt – wie zu erwarten – eine Änderung der Bedarfssätze für die einzelnen Altersstufen mit sich. So beträgt der Mindestbedarf nach der ersten Einkommensgruppe für ein Kind in der ersten Altersstufe (0-5 Jahre) 393,00 €, in der zweiten Altersstufe (6-11 Jahre) 451,00 €, in der dritten Altersstufe (12-17 Jahre) 528,00 € und in der vierten Altersstufe (ab dem 18. Lebensjahr) 564,00 €.
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Bereits die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015, zu Aktenzeichen: VIII ZR 185/14 hatte für erhebliches Aufsehen gesorgt. Hatte der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung doch klargestellt, dass eine Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag bereits dann unwirksam ist, wenn der Mieter das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand übergeben bekommt.

Seit dieser Entscheidung hatte sich damit ein Großteil der Verfahren, die darauf abzielten, dass der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen konnte, erledigt.
Aus diesem Grund wurde dieser Streit nunmehr in den vergangenen Jahren auf eine andere Ebene verlagert. Zwischenzeitlich gab es eine Vielzahl von Verfahren in denen es darum ging, ob (1) der Mieter den Vermieter dazu verpflichten kann, die Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung auf eigene Kosten durchzuführen und/oder (2) sich der Mieter an diesen Kosten ganz oder teilweise beteiligen muss.

Diese Fragen hat der Bundesgerichtshof nunmehr in seiner Entscheidung vom 08.07.2020, Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 geklärt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Mieter gegen den Vermieter durchaus einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen hat, wenn die Schönheitsreparaturklausel deshalb unwirksam ist, weil der Mieter das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand übergeben bekommen hat und sich der Zustand des Mietobjekts seit Übergabe an den Mieter erheblich verschlechtert hat.

Wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind und vom Mieter bewiesen werden können, dann hat dieser entweder einen Anspruch gegen den Vermieter, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder aber dem Mieter hierfür einen angemessenen Kostenvorschuss zur Verfügung stellt.

In diesem Zusammenhang stellt sich dann allerdings die Frage, in welchem Umfang sich der Mieter an den vom Vermieter aufzuwendenden Kosten beteiligen muss. Der Hintergrund für diese Frage besteht in dem Umstand, dass der Mieter ja zu keinem Zeitpunkt eine unrenovierte Wohnung von dem Vermieter erhalten hat und er deshalb dann, wenn die Wohnung vollständig renoviert wird, einen besseren Zustand zu Wohnzwecken erhält, als er eigentlich nach dem Vertrag geschuldet ist. Der Mieter erhält somit durch die Renovierung einen deutlichen Mehrwert, weil sich der Zustand der Wohnung nach der Renovierung deutlich besser darstellt, als zu Vertragsbeginn.

Damit der Mieter gegen den Vermieter diese Ansprüche allerdings erfolgreich durchsetzen kann, muss er beweisen können, dass sich der Zustand der Wohnung während der Mietzeit erheblich verschlechtert hat und dass ihm kein Verschulden an dieser Verschlechterung zur Last gelegt werden kann, er also die Wohnung nicht in erhöhtem Maße – also meist durch Vornahme von Beschädigungen – über das übliche Maß hinaus abgenutzt hat.

Gelingt dem Mieter dieser Beweis, der notfalls in einem gerichtlichen Verfahren durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens und durch die Vernehmung von Zeugen geführt werden muss, so stehen dem Mieter die eingangs dargelegten Rechte offen. Es stellt sich dann nur noch die Frage, welcher Kostenanteil von dem Mieter selbst übernommen werden muss.

Will man diese Frage abschließend klären, so wird dies nicht ohne ein weiteres Sachverständigengutachten von der Hand gehen. Da derartige Gutachten meist höhere Kosten als den tatsächlichen Renovierungsaufwand auslösen, sollte man hier in der Beratungspraxis darauf abzielen, dass sich Mieter und Vermieter einigen. Der in der Praxis praktikabelste Weg dürfte wahrscheinlich darin liegen, dass die für die Renovierungsarbeiten anfallenden Kosten hälftig zwischen den beiden Parteien geteilt werden.

Wichtig ist bei der vorstehenden Betrachtung, dass die ausgeführten Grundsätze nur dann angewendet werden können, wenn die Wohnung dem Mieter in unrenoviertem Zustand übergeben wurde und deshalb die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Die von dem Bundesgerichtshof in der Entscheidung ausgeführten Grundsätze sind nicht auf die Fallkonstellation anzuwenden in denen der Mieter eine vollständig renovierte Wohnung erhält, die Schönheitsreparaturklausel allerdings aus anderen Gründen – meist wegen zu starrer Fristen oder unklaren Formulierungen – unwirksam ist.

Ingo Kauder ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bochum.

Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia hat ein Problem mit der korrekten Berechnung der Betriebs- und Heizkosten.
Unter dem Aktenzeichen AZ: 67 C 77/18 haben wir ein erfolgreiches Verfahren gegen Vonovia vor dem Amtsgericht Bochum geführt.

Unser Mandant stellte in den Heizkostenabrechnungen der Jahre 2015, 2016 und 2017 erhebliche Abweichungen fest. Unsere Prüfung und Analyse der Abrechnungen ergab, dass die angenommenen Preissteigerungen für Gas so nicht am Weltmarkt stattgefunden haben.
Vor dem Amtsgericht Bochum reichten wir demnach Klage auf Offenlegung der für die Berechnung zu Grunde liegenden Dokumente ein.

Vonovia hat sich gegen diese Offenlegung mit Händen und Füßen gewehrt. Nachdem das Amtsgericht Bochum unserer Klage stattgegeben hat wurde auch schnell deutlich warum:

Dokumente von Vonovia belegen, dass bei den Heizkostenabrechnungen für die hier in Rede stehende Anlage (einem Objekt mit einer Gesamtwohnfläche von 4.752 qm, gelegen in Bochum Werne) schlicht und ergreifend „vergessen wurde“, die Rabatte, die mit dem Energieversorger ausgehandelt waren, an die Mieter weiterzugeben, also die reduzierten Rechnungen zum Gegenstand der Heizkostenabrechnung zu machen und nicht die – wie es auch immer dazu kommen konnte – Rechnungen ohne Rabattierung.

Konsequenzen für die Abrechnung

Aus der Abrechnung für das Jahr 2016 sollte der Mandant ursprünglich eine Gutschrift in Höhe von etwa 70,00 € erhalten. Nach Korrektur waren es 370,00 €. Aus der ursprünglichen Abrechnung für das Jahr 2017 ergab sich ein Guthaben von etwas mehr als 150,00 €. Nach der Korrektur waren es 323,00 €, also knapp 170,00 € mehr.

Der zweite Betrag scheint auf den ersten Blick relativ gering. Setzt man diesen allerdings in Relation zu den geleisteten Vorauszahlungen, die in beiden Jahren rund 870,00 € betrugen, so finden wir, dass eine Erhöhung der Gutschrift um 300,00 € ein sehr wesentlicher Faktor ist. Selbiges gilt auch für eine Erhöhung der Gutschrift um etwa 170,00 €.

Die Berechnung der Betriebskosten ist für Mieter nicht immer transparent. Wie der vorliegende Fall zeigt lohnt sich eine genaue Überprüfung für Mieter.

Bei Fragen zu Betriebs- oder Heizkostenabrechnung ist Rechtsanwalt Ingo Kauder, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Ihr Ansprechpartner in Bochum.

Im Bereich des Mietrechts werden Vermieter häufig sehr erfinderisch, wenn es um die Frage geht, welche Eigenschaften einen Wohnung ausweist und welche im Mietspiegel genannten Charakteristiken erfüllt sind.

Seit geraumer Zeit wird hier das Kriterium der „Barrierearmut“ in einigen Mietspiegeln aufgenommen. Es wird häufig differenziert, ob die Mietwohnung barrierearm sein muss oder aber schon der Weg zur Wohnung (also der Weg im Haus oder im Außenbereich).

Da die entsprechenden Mietspiegel auch bei kleinen Wohnungen größere Pauschalen an Zuschlägen zulassen, ist es insbesondere für größere Vermieter lukrativ hier bei größeren Gebäuden allen Mietern eine entsprechende Mieterhöhung zukommen zu lassen.

Oftmals werden wegen der geringen Beträge auch keine großartigen Einwendungen von den Mietern erhoben, da diese den Streit mit dem Vermieter häufig scheuen. Gleichwohl sollte man sich überlegen, ob man bei derartigen Mieterhöhungsverlangen diese nicht von einem Fachanwalt für Miet- und Wohungseigentumsrecht überprüfen lässt. Derartige Überprüfungen gestalten sich häufig recht einfach, wenn der Mieter zur Beratung einige Bilder und Charakteristika seiner Wohnung, des Hauses und der Zuwegungen mitbringt.

Meist lassen sich schon mit ein oder zwei Schreiben die Mieterhöhungsverlangen dann entsprechend korrigieren.

Etwas problematisch gestalten sich diese Verfahren allerdings deshalb, weil der Begriff der Barrierearmut im Gegensatz zur Barrierefreiheit gerade nicht gesetzlich definiert ist. Er unterliegt somit der Auslegung. Im Zusammenhand mit der vorzunehmenden Auslegung sind dann wiederum alle Kriterien maßgeblich, um die Frage, ob eine Barrierearmut gegeben ist oder nicht, beantworten zu können.

Zu diesem Themenkomplex haben wir unter dem Aktenzeichen 40 C 299/16 vor dem Amtsgericht Bochum einen erfolgreichen Prozess gegen Vonovia (ehemals Deutsche Annington) geführt.
Das Amtsgericht Bochum entschied mit Urteil vom 10.01.2017 im Sinne unseres Mandanten und sah den Bereich der Barrierearmut eher dem Regelungsbereich der Barrierefreiheit zugeordnet.

Bei Fragen hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.