Anschaffungskosten für Rauchmelder nicht auf den Mieter umlegbar

War in der Rechtsprechung der juristischen Literatur bereits nahezu einhellige Meinung, dass der Vermieter auf den Mieter die Kosten für die Anschaffung von Rauchmeldern nicht umlegen kann, da es sich insoweit um Modernisierungsmaßnahmen handelt, so war jedoch bis zuletzt streitig, ob der Vermieter von dem Mieter die Mietkosten für derartige Rauchmelder beanspruchen kann.

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof nunmehr in seinem Urteil vom 11.05.2022 zu Aktenzeichen: VIII ZR 379/20 dahingehend geklärt, dass auch diese Mieten für die Rauchmelder nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass sich Vermieter und Mieter individual vertraglich darüber einigen, dass der Mieter diese Anschaffungskosten trägt. In der Praxis kommt eine solche Verständigung meist jedoch nicht vor.

Gänzlich anders ist die Frage zu beurteilen, ob der Mieter sich an den Wartungskosten für derartige Rauchmelder beteiligen oder diese sogar vollständig tragen muss. Hier bejaht der Bundesgerichtshof eine entsprechende Verpflichtung zu Lasten des Mieters unter Bezugnahme auf die Regelungen in der Betriebskostenverordnung. Er führt hierzu jedoch aus, dass es für die Umlage dieser Wartungskosten einer vertraglichen Regelung zwischen dem Mieter und dem Vermieter bedarf. In dem Mietvertrag müssen diese Wartungskosten somit als umlagefähige Betriebskosten ausgewiesen sein.

Mieter und Vermieter müssen somit ihre Mietverträge darauf prüfen, ob in den Mietverträgen eine entsprechende Klausel vorhanden ist. Da die gesetzliche Regelung für die Installation derartiger Rauchmelder bereits Jahrzehnte in Kraft tritt, dürfte dies bei den meisten Verträgen der Fall sein.

Familienrecht – Wer entscheidet über Impfung von Kindern?

Nicht zuletzt durch die Corona Pandemie rückt die Frage, wer entscheidet, ob ein Kind geimpft wird, in den Vordergrund. Besonders bei neuen Impfstoffen und in einer aufgeladenen Diskussion wie jüngst in Bezug auf CoVid müssen oft Gerichte entscheiden, wer das letzte Wort hat.

Jüngst musste sich das Familiengericht Bad Iburg mit der Frage beschäftigen (Beschl.v. 14.01.2022, Az.5 F 458/21 EASO).

Vor Gericht stritten geschiedene Eheleute darüber, ob die gemeinsamen Kinder gegen Corona geimpft werden oder nicht. Ursprünglich wollten die Eltern der Empfehlung der behandelnden Kinderärztin folgen, ob die beiden 12 und 14jährigen geimpft werden. nachdem sich die Ärztin für eine Impfung ausgesprochen hatte, weigerte sich die Mutter der Empfehlung zu folgen und verweigerte den Kindern den Impfschutz.

Das Familiengericht Bad Iburg übertrug nun die Entscheidungsgewalt über die Impfung auf den Vater, unter der Voraussetzung, dass die Kinder mit dem BioNTech Impfstoff geimpft werden.
Das Gericht entschied hierbei auf Grundlage § 1628 Satz 1 BGB, wonach die Entscheidung auf ein Elternteil übertragen werden kann. Entscheidend sei nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Empfehlung der Ständigen Kommission des Robert-Koch-Instituts. Da der Vater der Einschätzung der STIKO folgte bekam er die Entscheidungsgewalt, vor allem weil keine Impfungsrisiken einer Empfehlung für Kinder zwischen 12 und 14 Jahren widersprechen.

Kindesunterhalt und neue Düsseldorfer Tabelle

Wie fast jedes Jahr tritt nunmehr auch zum 01.01.2021 die neue Düsseldorfer Tabelle in Kraft, die Sie hier finden. Sie bringt – wie zu erwarten – eine Änderung der Bedarfssätze für die einzelnen Altersstufen mit sich. So beträgt der Mindestbedarf nach der ersten Einkommensgruppe für ein Kind in der ersten Altersstufe (0-5 Jahre) 393,00 €, in der zweiten Altersstufe (6-11 Jahre) 451,00 €, in der dritten Altersstufe (12-17 Jahre) 528,00 € und in der vierten Altersstufe (ab dem 18. Lebensjahr) 564,00 €.
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In welchem Umfang ist der Vermieter renovierungspflichtig?

Bereits die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.03.2015, zu Aktenzeichen: VIII ZR 185/14 hatte für erhebliches Aufsehen gesorgt. Hatte der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung doch klargestellt, dass eine Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag bereits dann unwirksam ist, wenn der Mieter das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand übergeben bekommt.

Seit dieser Entscheidung hatte sich damit ein Großteil der Verfahren, die darauf abzielten, dass der Vermieter den Mieter auf Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen konnte, erledigt.
Aus diesem Grund wurde dieser Streit nunmehr in den vergangenen Jahren auf eine andere Ebene verlagert. Zwischenzeitlich gab es eine Vielzahl von Verfahren in denen es darum ging, ob (1) der Mieter den Vermieter dazu verpflichten kann, die Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung auf eigene Kosten durchzuführen und/oder (2) sich der Mieter an diesen Kosten ganz oder teilweise beteiligen muss.

Diese Fragen hat der Bundesgerichtshof nunmehr in seiner Entscheidung vom 08.07.2020, Aktenzeichen: VIII ZR 163/18 geklärt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Mieter gegen den Vermieter durchaus einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen hat, wenn die Schönheitsreparaturklausel deshalb unwirksam ist, weil der Mieter das Mietobjekt in unrenoviertem Zustand übergeben bekommen hat und sich der Zustand des Mietobjekts seit Übergabe an den Mieter erheblich verschlechtert hat.

Wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind und vom Mieter bewiesen werden können, dann hat dieser entweder einen Anspruch gegen den Vermieter, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder aber dem Mieter hierfür einen angemessenen Kostenvorschuss zur Verfügung stellt.

In diesem Zusammenhang stellt sich dann allerdings die Frage, in welchem Umfang sich der Mieter an den vom Vermieter aufzuwendenden Kosten beteiligen muss. Der Hintergrund für diese Frage besteht in dem Umstand, dass der Mieter ja zu keinem Zeitpunkt eine unrenovierte Wohnung von dem Vermieter erhalten hat und er deshalb dann, wenn die Wohnung vollständig renoviert wird, einen besseren Zustand zu Wohnzwecken erhält, als er eigentlich nach dem Vertrag geschuldet ist. Der Mieter erhält somit durch die Renovierung einen deutlichen Mehrwert, weil sich der Zustand der Wohnung nach der Renovierung deutlich besser darstellt, als zu Vertragsbeginn.

Damit der Mieter gegen den Vermieter diese Ansprüche allerdings erfolgreich durchsetzen kann, muss er beweisen können, dass sich der Zustand der Wohnung während der Mietzeit erheblich verschlechtert hat und dass ihm kein Verschulden an dieser Verschlechterung zur Last gelegt werden kann, er also die Wohnung nicht in erhöhtem Maße – also meist durch Vornahme von Beschädigungen – über das übliche Maß hinaus abgenutzt hat.

Gelingt dem Mieter dieser Beweis, der notfalls in einem gerichtlichen Verfahren durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens und durch die Vernehmung von Zeugen geführt werden muss, so stehen dem Mieter die eingangs dargelegten Rechte offen. Es stellt sich dann nur noch die Frage, welcher Kostenanteil von dem Mieter selbst übernommen werden muss.

Will man diese Frage abschließend klären, so wird dies nicht ohne ein weiteres Sachverständigengutachten von der Hand gehen. Da derartige Gutachten meist höhere Kosten als den tatsächlichen Renovierungsaufwand auslösen, sollte man hier in der Beratungspraxis darauf abzielen, dass sich Mieter und Vermieter einigen. Der in der Praxis praktikabelste Weg dürfte wahrscheinlich darin liegen, dass die für die Renovierungsarbeiten anfallenden Kosten hälftig zwischen den beiden Parteien geteilt werden.

Wichtig ist bei der vorstehenden Betrachtung, dass die ausgeführten Grundsätze nur dann angewendet werden können, wenn die Wohnung dem Mieter in unrenoviertem Zustand übergeben wurde und deshalb die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Die von dem Bundesgerichtshof in der Entscheidung ausgeführten Grundsätze sind nicht auf die Fallkonstellation anzuwenden in denen der Mieter eine vollständig renovierte Wohnung erhält, die Schönheitsreparaturklausel allerdings aus anderen Gründen – meist wegen zu starrer Fristen oder unklaren Formulierungen – unwirksam ist.

Ingo Kauder ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Bochum.

Honig aus Bochum bei Tings & Kauder

Schon seit dem 19. Jahrhundert beschäftigen Bienen die Juristen.

Man hat ihnen sogar vier eigene Paragrafen im BGB gewidmet.

Dieser Tradition sehen wir uns verbunden und versüßen deshalb unseren Mandanten das Leben – gerade auch wegen der jetzt anstehenden Erkältungszeit – mit einem Glas Bochumer Bioblütenhonig, solange der Vorrat reicht.

Bochumer Honig

§ 961 Eigentumsverlust bei Bienenschwärmen
Zieht ein Bienenschwarm aus, so wird er herrenlos, wenn nicht der Eigentümer ihn unverzüglich verfolgt oder
wenn der Eigentümer die Verfolgung aufgibt.
§ 962 Verfolgungsrecht des Eigentümers
Der Eigentümer des Bienenschwarms darf bei der Verfolgung fremde Grundstücke betreten. Ist der Schwarm in
eine fremde nicht besetzte Bienenwohnung eingezogen, so darf der Eigentümer des Schwarmes zum Zwecke des
Einfangens die Wohnung öffnen und die Waben herausnehmen oder herausbrechen. Er hat den entstehenden
Schaden zu ersetzen.
§ 963 Vereinigung von Bienenschwärmen
Vereinigen sich ausgezogene Bienenschwärme mehrerer Eigentümer, so werden die Eigentümer, welche ihre
Schwärme verfolgt haben, Miteigentümer des eingefangenen Gesamtschwarms; die Anteile bestimmen sich nach
der Zahl der verfolgten Schwärme.
§ 964 Vermischung von Bienenschwärmen
Ist ein Bienenschwarm in eine fremde besetzte Bienenwohnung eingezogen, so erstrecken sich das Eigentum
und die sonstigen Rechte an den Bienen, mit denen die Wohnung besetzt war, auf den eingezogenen Schwarm.
Das Eigentum und die sonstigen Rechte an dem eingezogenen Schwarme erlöschen.

Heizkosten: Vonovia „vergisst“ Rabatt

Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia hat ein Problem mit der korrekten Berechnung der Betriebs- und Heizkosten.
Unter dem Aktenzeichen AZ: 67 C 77/18 haben wir ein erfolgreiches Verfahren gegen Vonovia vor dem Amtsgericht Bochum geführt.

Unser Mandant stellte in den Heizkostenabrechnungen der Jahre 2015, 2016 und 2017 erhebliche Abweichungen fest. Unsere Prüfung und Analyse der Abrechnungen ergab, dass die angenommenen Preissteigerungen für Gas so nicht am Weltmarkt stattgefunden haben.
Vor dem Amtsgericht Bochum reichten wir demnach Klage auf Offenlegung der für die Berechnung zu Grunde liegenden Dokumente ein.

Vonovia hat sich gegen diese Offenlegung mit Händen und Füßen gewehrt. Nachdem das Amtsgericht Bochum unserer Klage stattgegeben hat wurde auch schnell deutlich warum:

Dokumente von Vonovia belegen, dass bei den Heizkostenabrechnungen für die hier in Rede stehende Anlage (einem Objekt mit einer Gesamtwohnfläche von 4.752 qm, gelegen in Bochum Werne) schlicht und ergreifend „vergessen wurde“, die Rabatte, die mit dem Energieversorger ausgehandelt waren, an die Mieter weiterzugeben, also die reduzierten Rechnungen zum Gegenstand der Heizkostenabrechnung zu machen und nicht die – wie es auch immer dazu kommen konnte – Rechnungen ohne Rabattierung.

Konsequenzen für die Abrechnung

Aus der Abrechnung für das Jahr 2016 sollte der Mandant ursprünglich eine Gutschrift in Höhe von etwa 70,00 € erhalten. Nach Korrektur waren es 370,00 €. Aus der ursprünglichen Abrechnung für das Jahr 2017 ergab sich ein Guthaben von etwas mehr als 150,00 €. Nach der Korrektur waren es 323,00 €, also knapp 170,00 € mehr.

Der zweite Betrag scheint auf den ersten Blick relativ gering. Setzt man diesen allerdings in Relation zu den geleisteten Vorauszahlungen, die in beiden Jahren rund 870,00 € betrugen, so finden wir, dass eine Erhöhung der Gutschrift um 300,00 € ein sehr wesentlicher Faktor ist. Selbiges gilt auch für eine Erhöhung der Gutschrift um etwa 170,00 €.

Die Berechnung der Betriebskosten ist für Mieter nicht immer transparent. Wie der vorliegende Fall zeigt lohnt sich eine genaue Überprüfung für Mieter.

Bei Fragen zu Betriebs- oder Heizkostenabrechnung ist Rechtsanwalt Ingo Kauder, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Ihr Ansprechpartner in Bochum.

Neuerungen Düsseldorfer Tabelle

Die Düsseldorfer Tabelle beschreibt die Richtlinien zur Festlegung von Unterhalt zum Beispiel im Scheidungsfall. Das Oberlandesgericht Düsseldorf legt diese in regelmäßigen Abständen und in Absprache mit anderen OLG und dem Deutschen Familiengerichtstag fest.
In der aktuellen Fassung werden einige Änderungen beschrieben, die sich auf die Unterhaltshöhe auswirken können. Rechtsanwalt Ingo Kauder, Fachanwalt für Familienrecht, hat sich in einem aktuellen Artikel mit den Auswirkungen der aktuellen Düsseldorfer Tabelle beschäftigt.

Verkehrsrecht – Neuer Bußgeldkatalog 2017

Seit dem 19.10.2017 ist der neue Bußgeldkatalog für Verstöße gegen die Straßenverkehrsordnung in Kraft. Was sich für Autofahrer ändert, besonders in Bezug auf die Nutzung von Smartphones und Mobil-Telefonen während der Fahrt, erfahren Sie in unserem Hintergrundartikel zur Handy-Nutzung im Auto.

VW Abgas Skandal: Gute Aussichten für Kläger

Deutsche Gerichte taten sich zu Beginn des VW Abgas Skandals noch schwer mit einer Entscheidung im Sinne der Käufer der manipulierten Autos. Nachdem immer mehr Details aus dem VW Konzern ans Tageslicht gelangten, ändert sich die Stimmung an den Gerichten zusehends zu Gunsten der Käufer von VW Fahrzeugen:
Im Februar das Landgericht Braunschweig, im Januar Hildesheim, Regensburg, Potsdam, im Dezember Aachen, im November Regensburg, Hamburg, München.

Wurde die Manipulation zu Beginn des Abgas Skandals noch als Lappalie wahrgenommen, die sich mit einem kleinen Software Update beheben lässt, weiß man heute, dass die Realität etwas anders aussieht. Teilweise komplexe Änderungen an den Motoren bzw. der Motorsteuerung erschweren die Aufarbeitung durch VW Werkstätten. Zudem ist der Ausgang für den Fahrer oft ungewiss. Fahrer von Fahrzeugen, bei denen die Umrüstung stattgefunden hat, berichten nicht selten von verändertem Ansprechverhalten und gestiegenem Kraftstoffverbrauch.

Die gute Nachricht für Fahrer von betroffenen Kfz: Die Aussichten, vor Gericht Recht zu bekommen, sehen gut aus. Viele VW Fahrer konnten vor Gericht eine Rückabwicklung des Kaufvertrags bzw. Neulieferung eines fehlerfreien Fahrzeugs durchsetzen.
Zudem scheint der VW Konzern Urteile höherer Instanzen vermeiden zu wollen und stimmt oft bereits vor dem Landgericht einem Vergleich zu.

Rechtschutzversicherung bei Abgas Skandal

Einige Versicherungen haben sich damit schwer getan, eine Deckungszusage für eine Klage gegen VW zu geben. Hier haben mittlerweile mehrere Landgerichte geurteilt, dass Versicherer die Zusage nicht verweigern dürfen.

Zudem haben die Oberlandesgerichte Celle und Hamm beschlossen, dass vom VW Abgas Skandal betroffene Käufer Prozesskostenhilfe erhalten können (Az. 7 W 26/16 vom 30.06.2016 und 28 W 4/16 vom 21.06.2016).

Damit stehen die Chancen als Besitzer eines VW-Fahrzeugs mit manipuliertem Motor nicht schlecht, sein Recht auch vor Gericht durchzusetzen.

Sollten Sie von dem Abgas Skandal betroffen sein und Auskunft und Beratung wünschen, ist Rechtsanwalt Wolfgang Tings Ihr Ansprechpartner.

Barrierearmut – Urteil Amtsgericht Bochum

Im Bereich des Mietrechts werden Vermieter häufig sehr erfinderisch, wenn es um die Frage geht, welche Eigenschaften einen Wohnung ausweist und welche im Mietspiegel genannten Charakteristiken erfüllt sind.

Seit geraumer Zeit wird hier das Kriterium der „Barrierearmut“ in einigen Mietspiegeln aufgenommen. Es wird häufig differenziert, ob die Mietwohnung barrierearm sein muss oder aber schon der Weg zur Wohnung (also der Weg im Haus oder im Außenbereich).

Da die entsprechenden Mietspiegel auch bei kleinen Wohnungen größere Pauschalen an Zuschlägen zulassen, ist es insbesondere für größere Vermieter lukrativ hier bei größeren Gebäuden allen Mietern eine entsprechende Mieterhöhung zukommen zu lassen.

Oftmals werden wegen der geringen Beträge auch keine großartigen Einwendungen von den Mietern erhoben, da diese den Streit mit dem Vermieter häufig scheuen. Gleichwohl sollte man sich überlegen, ob man bei derartigen Mieterhöhungsverlangen diese nicht von einem Fachanwalt für Miet- und Wohungseigentumsrecht überprüfen lässt. Derartige Überprüfungen gestalten sich häufig recht einfach, wenn der Mieter zur Beratung einige Bilder und Charakteristika seiner Wohnung, des Hauses und der Zuwegungen mitbringt.

Meist lassen sich schon mit ein oder zwei Schreiben die Mieterhöhungsverlangen dann entsprechend korrigieren.

Etwas problematisch gestalten sich diese Verfahren allerdings deshalb, weil der Begriff der Barrierearmut im Gegensatz zur Barrierefreiheit gerade nicht gesetzlich definiert ist. Er unterliegt somit der Auslegung. Im Zusammenhand mit der vorzunehmenden Auslegung sind dann wiederum alle Kriterien maßgeblich, um die Frage, ob eine Barrierearmut gegeben ist oder nicht, beantworten zu können.

Zu diesem Themenkomplex haben wir unter dem Aktenzeichen 40 C 299/16 vor dem Amtsgericht Bochum einen erfolgreichen Prozess gegen Vonovia (ehemals Deutsche Annington) geführt.
Das Amtsgericht Bochum entschied mit Urteil vom 10.01.2017 im Sinne unseres Mandanten und sah den Bereich der Barrierearmut eher dem Regelungsbereich der Barrierefreiheit zugeordnet.

Bei Fragen hierzu stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.