Ebenso wie Schönheitsreparaturen gehören die Instandhaltung und Instandsetzung zu den Aspekten im Mietrecht, die häufig zu Streit zwischen Mietern und Vermietern führen.
Mit Instandhaltung wird die Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustands einer Mietsache beschrieben. Man könnte die Instandhaltung mit einer Wartung vergleichen.
Die Instandsetzung beschreibt die Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands einer Wohnung, also die Reparatur.
Die Instandhaltung bzw. Instandsetzung darf nicht ohne weiteres auf den Mieter übertragen werden, wie es zum Beispiel bei Schönheitsreparaturen möglich ist.
Der Vermieter hat durch Instandhaltung dafür zu sorgen, dass das Mietobjekt in dem Zustand bleibt, der vertragsgemäß vereinbart wurde. Ebenso ist der Vermieter verpflichtet in regelmäßigen Abständen zu prüfen, ob es Bedarf zur Instandhaltung gibt.
Instandsetzung oder Modernisierung?
Die Instandsetzung ist häufig ein Streitpunkt zwischen den Parteien. Ist eine Instandsetzung auch eine Modernisierung und erlaubt somit eine Mieterhöhung?
Eine Modernisierung, die zur Mieterhöhung berechtigt, liegt dann vor, wenn der Wohnwert steigt und der Mieter mehr bekommt, als im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde.
Wird in der Mietwohnung das Badezimmer saniert und alte beschädigte Fliesen durch neue ersetzt, handelt es sich um eine Instandhaltung. Wird gleichzeitig eine Badewanne eingebaut, die vorher nicht in der Wohnung vorhanden war, erhöht dies den Wohnwert der Mietwohnung und kann zu einer Mieterhöhung führen.
Wie das Beispiel zeigt sind Instandhaltung und Modernisierung nicht immer trennscharf von einander abzugrenzen. Für den Mieter sind hier besonders die durch die Modernisierung verursachten Kosten relevant, da diese maßgeblich Einfluss auf die Höhe der Mietpreiserhöhung nehmen.
Daher empfiehlt es sich Mietpreiserhöhungen auf Basis von Modernisierungen im Zweifelsfall immer von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kontrollieren zu lassen.
